Articole

STANDARDE BOMA :

Clasa A

Acestea sunt cladirile cu cel mai inalt prestigiu care concureaza pentru o categorie de clienti de top, care isi permit chirii care trec peste mediul chiriilor din zona.

Cladirile de acest tip dispun de finisaje de inalta calitate, utilitati si dotari de ultima generatie, accesibilitate exceptionala precum si o prezenta in piata extrem de bine definita. In termeni concreti, potrivit standardelor BOMA, o cladire de birouri de clasa A trebuie sa indeplineasca printre altele, urmatoarele conditii:

- Suprafata minim 1000 metri patrati/nivel;

- Acces rapid la mijloacele de transport in comun;

- Lifturi cu perioada de asteptare sub 30 de secunde;

- Ventiloconvectoare care sa ofere o climatizare individuala in fiecare incapere;

- Iluminare de minim 500 de lucsi in zona de birouri si de 300 de lucsi in zonele adiacente;

- Inaltime minim 2,7 metri /incapere;

- Imobilele de birouri de clasa A din zonele centrale trebuie sa ofere minim 150 metri patrati inchiriabili, pentru parcari, iar cele din zone mai putin aglomerate trebuie sa poata oferi minim 50-70 de metri patrati inchiriabili pentru parcari;

- Suprafata utila a unei asemenea cladiri reprezinta cel mult 80-85% din suprafata construita, iar acesta este un element extrem de important in catalogarea cladirii ca apartinand clasei A;

- Diferenta dintre cladirile de birouri de clasa A si cele de clasa B se face prin locatia birourilor; in cazul birourilor de clasa A locatia trebuie sa ofere vizibilitate si acces facil, sa aiba suprafata vitrata mare, sa dispuna inclusiv de parcari subterane cu locuri suficiente de parcare, sa ofere servicii adiacente incluse in pretul chiriei, cum ar fi: cafeterii, restaurante, gradinite pentru personalul care lucreaza in cladire, piscine, cluburi de fitness, sala de sport;

In Romania, una dintre caracteristicile pietei este aceea ca toate aceste servicii adiacente nu sunt incluse in pretul de inchiriere al spatiului de birouri, in timp ce in Occident, acestea intra in chiria ceruta de proprietar.

- Serviciile administrative sunt foarte importante – acestea sunt oferite de catre proprietarul cladirii tuturor chiriasilor sub forma « cheltuielilor administrative », iar acestea cuprind – revizia si intretinerea utilajelor si instalatiilor aferente utilitatilor; serviciu de curatenie profesionala in spatiile comune; paza si securitate monitorizata 24 de ore din 24, prin camere de supraveghere montate in interior si exterior, cu portar permanent; serviciul de secretariat general la receptie, administrator angajat al cladirii.

- In aceeasi ordine de idei, nu poate exista o astfel de cladire intr-o zona care nu intruneste rigorile de afaceri, incluzind aici reteaua rutiera, calitatea cladirilor din imprejurimi, suprafata ocupata de parcuri si zone verzi, atmosfera zilnica. Adeseori daca mediul inconjurator se degradeaza o cladire de birouri clasificata ca fiind de clasa A isi poate pierde rangul.

Clasa B

Cladirile care concureaza pentru o paleta larga de clienti care isi pot permite chirii de un nivel mediu, intra toate in aceasta categorie. Finisajele acestor cladiri sunt de buna calitate, utilitatile si dotarile cladirii se ridica la un bun nivel fara a fi cele de top in materie, motiv pentru care oferta acestor cladiri nu poate concura in pretul/chirie cu cladirile de birouri care se inscriu in clasa A.

Clasa C

Cladirile care intra in aceasta categorie se adreseaza acelor companii care pe de o parte nu isi pot permite un nivel mai ridicat al chiriei, dar nici nu au nevoie de mai mult decat de un spatiu functional pentru a-si desfasura activitatea. Fara a fi de proasta calitate, aceste cladiri sunt de regula amplasate in zone mai putin accesibile, au dotari  functionale fara a se ridica la nivelul dotarilor din cladirile de birouri de clasa B si de regula chiriile in aceste spatii se situeaza sub nivelul chiriilor solicitate in zona.

Proprietarii care nu-si renoveaza casele degradate risca amenzi sau chiar inchisoarea.

Proprietarii imobilelor degradate vor fi obligati sa finanteze lucrari exterioare, precum reparatii, tencuieli si zugraveli, si vor fi scutiti temporar de impozit pe cladire daca executa lucrarea in regie proprie, in caz contrar fiind sanctionati cu amenda pana la 10.000 lei sau chiar cu inchisoare.

Lucrarile trebuie derulate din propria initiativa a proprietarului, persoane fizice sau juridice, sau la simpla cerere a autoritatilor locale.

Obligatia acestor lucrari nu va fi insa valabila pentru constructii expertizate tehnic si incadrate in Clasa I de risc seismic si pentru blocuri reabilitate termic sau inscrise in programele locale pentru executarea lucrarilor de reabilitare termica, conform unui proiect de ordonanta

Lucrarile de interventie pentru "reabilitarea structural-arhitecturala exterioara a constructiei" vor consta in reparatii la zidarii, tencuieli, zugraveli, vopsitorii, inlocuirea timplariei exterioare cu tamplarie performanta energetic, refacerea invelitorii/terasei, inclusiv refacerea/repararea trotuarelor de protectie aferente constructiei, demontarea/remontarea instalatiilor si echipamentelor montate pe fatade/terase.

Termenul pentru executarea lucrarilor de interventie va fi de sase luni de la data primirii de catre proprietar a unei notificari din partea autoritatii locale si poate fi extins doar cu cel mult doua luni si numai cu acordul primarului, emis in baza concluziilor unei note tehnice de constatare, in functie de natura si amploarea lucrarilor.

Proprietarii notificati vor fi obligati sa permita realizarea lucrarilor si verificarea executarii corecte a acestora prin diriginti de santier sau firme de consultanta specializate, pe tot parcursul lucrarilor.

Proiectarea si executarea lucrarilor de interventie trebuie asigurate, pe cheltuiala proprie, de catre proprietarii constructiilor.

Autoritatile locale vor putea acoperi costurile, partial sau integral, din bugetul local, in limita fondurilor aprobate anual cu aceasta destinatie, dar numai pentru persoanele care nu pot finanta lucrarea si dovedesc ca au venituri medii nete lunare pe membru de familie sub castigul salarial mediu net lunar pe economie.

In cazul in careun proprietar notificat refuza executarea lucrarilor si nu permite accesul la cladire, primarul va promova o hotarare de consiliu local prin care lucrarile vor fi initiate cu recuperarea ulterioara a banilor de la proprietari, prin somatie, pana la data receptiei finale a lucrarilor, pe baza autorizarii primite de la instanta judecatoreasca, prin ordonanta presedintiala.

Somatia va constitui titlu executoriu si va fi comunicata, in cazul in care suma nu poate fi recuperata prin plata voluntara sau deducere, organelor teritoriale subordonate Agentiei Nationale de Administrare Fiscala, care vor initia procedura de executare silita pentru recuperarea sumelor platite.

"Persoanele vinovate de incalcarea obligatiilor se sanctioneaza in functie de gravitatea faptei, inclusiv prin sesizarea instantelor de judecata. In toate cazurile in care neindeplinirea sau indeplinirea necorespunzatoare de catre proprietarii notificati a obligatiilor care le revin cu privire la realizarea lucrarilor de interventie a produs distrugeri de bunuri materiale, vatamari corporale grave ale persoanelor sau ucidere din culpa, fapta de neindeplinire sau indeplinire necorespunzatoare constituie infractiune si se pedepseste cu inchisoare de la 6 luni la 3 ani sau amenda", se arata in document.

Amenzile aplicate proprietarilor pentru nerespectarea obligatiei de derulare a lucrarilor vor fi cuprinse intre 2.000 lei si 10.000 lei.

Pentru lucrarile de interventie, prin derogare de la lege, proprietarii vor fi scutiti de plata cotei de 0,7%, catre Inspectoratul de Stat in Constructii, si 0,5%, catre Casa Sociala a Constructorului, din cheltuielile cu lucrarile de interventie, iar taxa pe valoarea adaugata aplicata asupra pretului materialelor de constructii folosite va fi recuperata in cuantum de 50%, in calitate de beneficiari ai lucrarilor.

In situatia in care proprietarul realizeaza lucrarile de interventie in regie proprie, acesta va fi scutit de la plata impozitului pe cladire, datorat pentru anul fiscal in care au fost executate lucrarile. Imobilele care trebuie astfel reabilitate vor fi stabilite de catre primari in termen de 90 zile de la data intrarii in vigoare a proiectului.

"In contextul manifestarii din ce in ce mai violente a fenomenelor meteorologice, urmare schimbarilor climatice mondiale, exista un consens al specialistilor in domeniul constructiilor si mediului, cu privire la vulnerabilitatea crescanda a fondului construit existent la factorii de risc naturali si antropici. Din cauza vechimii fondului construit existent se constata o crestere ingrijoratoare a accidentelor grave provocate de desprinderea/prabusirea unor elemente de constructie de la nivelul fatadelor si invelitorilor cladirilor care, prin nivelul avansat de degradare, pun in pericol siguranta si sanatatea populatiei", este argumentul prezentat in document pentru instituirea acestor obligatii.

Sursa citata arata totodata ca nivelul avansat de degradare a constructiilor are un impact major in scaderea calitatii architectural-ambientale a cadrului urban, scaderea calitatii mediului si vietii in comunitate, diminuarea interesului social, economic si turistic in si pentru zonele afectate, reducerea pana la disparitie a specificitatii cadrului urban construit, afectarea pe termen lung a dezvoltarii teritoriale durabile a localitatilor.

Totodata, din punct de vedere social si urbanistic, se apreciaza ca exista semnale alarmante privind neaplicarea in practica a masurilor de interventie pentru repararea/reabilitarea exterioara a constructiilor cu un nivel ridicat de degradare si care, in marea majoritate a cazurilor, sunt amplasate in zone centrale, istorice, dens populate si de interes turistic ale localitatilor, fapt de natura sa genereze un real pericol public. 

Sursa: Bloombiz

Nu va implicati emotional

Odată ce ai decis să vă vinzi imobilul, pune-te în postura unui vânzător, nu în cea de proprietar. Privind tranzacţia strict din perspectiva financiară, te vei detaşa de aspectele emoţionale ale vânzării imobilului de care te leagă o serie de amintiri sau planuri.
De asemenea, încearcă să îţi aminteşti cum te simţeai atunci când tu ai cumpărat acel imobil pe care încerci să îl vinzi.
Nu uita că nu vinzi doar o proprietate, ci o imagine, un vis şi un mod de viaţă, în acelaşi timp, motiv pentru care vei fi tentat să investeşti timp şi bani pentru a-ţi pregăti casa de listare pe piaţa liberă. Aceste schimbări nu doar că te vor ajuta să creşti preţul de strigare, dar locuinţa nu îţi va mai fi familiară şi astfel nu te vei implica emoţional.


Angajati un agent imobiliar

Deşi agenţii imobiliari percep un comision de (aproximativ 2%), să încerci să îţi vinzi casa de unul singur, mai ales dacă nu ai mai făcut-o până atunci, poate fi destul de dificil. Un agent imobiliar bun ar trebui să te ajute să fixezi un preţ corect şi competitiv, care să îţi crească şansele unei vânzări rapide.
De asemenea, agentul are mai multă experienţă în negociere şi te poate ajuta să vinzi imobilul la un preţ mai bun. Pe parcursul unei tranzacţii pot apărea diverse probleme, iar agentul ştie cum să le soluţioneze.
În plus, agenţii imobiliari sunt familiarizaţi cu actele, documentele necesare, precum si cu etapele ce trebuie parcurse până la finalizarea tranzacţiei.

Dacă ai ales sa lucrezi cu un agent imobiliar, oferă-i acestuia toate informaţiile, colaborează cu el, spune-i care îţi sunt planurile de viitor, in acest  îţi va oferi consultantă si te va putea ajuta mult mai bine.

Agentul imobiliar te poate ajuta astfel :

-          acordă asistenţă la elaborarea documentelor

-          evaluează proprietatea şi propune unui preţ în concordanţă cu realitatea din piaţă

-          poate recomanda efectuarea unor lucrări de cosmetizare care vor creşte valoarea proprietăţii sau a unor sfaturi competente.

-          un agent imobiliar va şti când, unde şi cum să facă publicitate proprietăţii dumneavoastră

-          va însoţi potenţialul cumpărător în momentul în care imobilul este prezentat

-          dacă nu sunteţi în ţară sau în localitate, va prezenta personal proprietatea, având semnată o împuternicire din partea dumneavoastră

-          mediază negocierea, optimizând procesul de vânzare-cumpărare

Un alt factor ce merită menţionat este  ca agenţiile imobiliare vă ofera publicitate pe site-ul agenţiei precum si in media.

Nu cere un preţ nerealist

Indiferent dacă ai ales să lucrezi cu un agent sau nu, stabilirea unui preţ corect este cheia vânzării. Îţi aminteşti că atunci când ai cumpărat imibilul pe care vrei acum să-l  vinzi ai analizat piaţa, iar preţul alături de zonă,  fost unul din factorii principali de care ai ţinut cont atunci când te-ai decis asupra proprietăţii? Cumpărătorii vor face la fel pentru proprietatea ta.
În contextul actual, o casă a cărei valoarea este mult apreciată nu se va vinde,  listarea la un preţ mai mic poate fi o strategie de atragere a cumpărtorilor.


Nu te astepta să primeşti preţul cerut

Orice cumpărător interesat va negocia. Dacă vrei ca vânzarea să fie încheiată, trebuie să îi faci  jocul. Listează locuinţa la un preţ sub piaţă, însă lasă şi loc de negociere în acest mod îi oferi cumpărătorului şansa de a simţi că a făcut o afacere bună. Atenţie însă, nu cere un preţ mare cu gândul ca vei putea negocia mai mult, vei pierde cumpărători, aceştia vor crede că ai ceva de ascuns sau că e ceva în neregulă cu imobilul tău.


Postează fotografii cu proprietatea

Cei mai mulţi cumpărători vizitează portalurile imobiliare şi foarte multe locuinţe scoase la vânzare au fotografii. Îţi vei face un mare deserviciu dacă nu vei posta şi tu fotografii cu locuinţa ta.
Apelează la un cunoscător pentru fotografii sau la un agent imobiliar şi vei avea  avantajul de a lucra cu un specialist. O fotografie bună trebuie să fie clară şi luminoasă. Optează pentru o şedinţă foto în timpul zilei, într-o zi senină.


Nu încerca să ascunzi probleme majore ale proprietăţii

Majoritatea problemelor vor fi descoperite atunci când potenţialul cumpărător va inspecta casa, aşa că nu are rost să ascunzi nimic. Ai posibilitatea de a  repara înainte de vizitele celor interesaţi ori sa spui de la început ce probleme sunt.
Ţine cont de faptul că dacă nu vei repara  micile stricăciuni, precum plăci sparte de faianţă, o baterie ruginită la chiuveta de la bucătărie, un perete murdar, in cazul apartamentelor si caselor,  mulţi din potenţialii clienţi vor pleca. De asemenea e bine sa aerisesti locuinta inainte de a primi potentialii clienti.


Pregăteşte proprietatea de vânzare

Vânzătorii care nu îşi vor curăţa şi aranja casa, pornesc la drum cu un dezavantaj. Un cumpărător va alege întotdeauna o proprietate în care se simte ca acasă.
Dacă nu îţi permiţi să angajezi profesionişti, dedică-ţi timp pentru aceste activităţi. Curăţă curtea, aruncă obictele pe care oricum nu le doreşti, vopseşte şi igienizează pereţii şi scapă de orice miros neplăcut, îngrădeşte terenul, amenajează calea de acces. În felul acesta ai şanse să închei tranzacţia la un preţ mai bun.

Avantajul lucrului cu agentiile imobiliare consta in faptul ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va oferi o solutie conform cerintelor dumneavoastra si va va spune ce anume trebuie sa verificati, va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda si multe alte lucruri foarte importante.

Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin doua saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu agenti imobiliari, evaluatori si avocati pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment. Dar nici sa nu cadeti in cealalta extrema, cautand foarte mult timp un imobil, riscati sa pierdeti ceea ce ati vizionat deja. Atunci cand ati gasit solutia cea mai buna pentru dumneavoastra, impreuna cu agentul care va reprezinta incercati sa obtineti conditiile de plata si de eliberare a imobilului care va avantajeaza.

Daca nu lucrati cu o agentie imobiliara trebuie sa va alocati mai mult timp studiului de oferte, a modalitatilor si procedurilor la vanzare-cumparare, sa va consultati cu un avocat specializat in tranzactii imobiliare, cu privire la actele ce urmeaza a fi facute.

La alegerea unui imobil trebuie sa mai studiem: pretul aproximativ in zona, structura imobilului, anul de constructie, daca este sau nu izolat termic, amplasarea centrelor comerciale, institutiilor publice, scoli, a statiilor pentru mijloacele de transport, suprafata imobilului, utilitatile cu care este dotat imobilul si eventuale vicii ascunse (gradul de risc seismic).

In momentul transferului legal al proprietatii actul se incheie numai la notar. Inainte, vanzatorul si cumparatorul trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).

Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa citeasca cu atentie actele. Se impune - atunci cand cel care vinde este casatorit - ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si consimtamantul celuilalt, actul, desi este incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.

De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va avea loc un proces intentat de cineva care revendica calitatea de proprietar sau coproprietar, asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.

La notariat cumparatorul este bine sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.